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      《濟寧市物業管理辦法》6月10日起實施!

      2021-05-25 17:43:57    鄒城房產網     本地資訊    

      6月10日起,《濟寧市物業管理辦法》(以下簡稱《辦法》)正式施行。

      《辦法》共七章五十八條,在黨建引領、前期物業管理、業主自治、社區物業管理、物業服務、物業的使用與維護等方面作出了明確規定。

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      堅持黨建引領

      落實小區建設“紅帆驛站”

      《辦法》指出,業主大會、業主委員會、物業服務人在鄉鎮(街道)、社區黨組織的指導下依法依規開展物業管理活動,支持住宅小區、業主委員會、物業服務人、物業服務行業自律組織設立黨的組織、開展黨的活動,保障物業管理活動依法有序進行。

      同時,引導社區“兩委”成員、網格員、樓長、黨員業主等進入社區環境和物業管理委員會(以下簡稱“環物委”)、業主委員會,環物委成員和新增、換屆業委會成員中的黨員比例不低于50%。

      在社區物業黨建聯建方面,《辦法》規定,落實在居民小區建設“紅帆驛站”要求,“紅帆驛站”可與物業服務人共用場所,并明確了物業服務人黨組織與社區黨組織簽訂黨建聯建協議、認領黨建項目、黨員員工到社區報到、開展志愿服務活動等有關要求。


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      前期物業應招標

      物業服務用房有標準

      《辦法》規定,普通住宅在銷售前,建設單位應當擬定物業服務方案、選擇物業服務等級,依法選聘物業服務人,簽訂前期物業服務合同,并于合同簽訂之日起十日內報送物業所在地縣(市、區)物業主管部門備案。

      住宅物業的建設單位應當依法通過招標的方式選聘前期物業服務人,鼓勵非住宅物業通過招標方式選聘前期物業服務人。

      物業服務用房按照下列標準配置:建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置,最少不低于一百平方米;位于建筑的一層或者一層以上的樓層,具備水、電、暖、通風、采光等正常使用條件,方便物業服務人提供服務,方便業主進出物業服務中心。

      物業服務用房應當能夠單獨確定產權,任何單位和個人不得分割、轉讓、抵押,不得擅自改變用途。

      明確環物委主要職責

      將物業服務融入社區治理

      《辦法》按照建立健全“縣(市、區)、鄉鎮(街道)、社區”三級管理體系、將物業管理融入社區基層治理的總體思路,明確了街道、社區在組織設立業主大會、監督物業服務人和業主委員會開展工作等方面的職責。

      《辦法》在國內首次以政府規范性文件的形式,明確了環物委的性質、人員構成和主要職責?!掇k法》規定,環物委為社區居民委員會的下設委員會,人數應當為五人(含)以上且為單數,其中黨員人數應當不少于百分之五十;社區內有多個住宅小區的,環物委可以在住宅小區設立小區事務組。

      環物委的主要職責包括:宣傳環境衛生和物業管理法規政策、督促業主委員會和物業服務人履行職責、監督物業服務合同履行、勸阻制止物業服務區域內的違法違規現象并報告有關部門、協調處理物業管理投訴糾紛以及社區居委會交辦的其他工作。

      業主委員會成員

      每屆任期不超過五年

      關于業主自治,《辦法》規定,業主大會根據物業服務區域的劃分成立,一個物業服務區域成立一個業主大會。

      符合首次業主大會會議召開條件的,建設單位、前期物業服務人應當及時向鄉鎮(街道)書面報告業主入住情況。

      建設單位、前期物業服務人未按規定報告的,可以由業主聯名,向鄉鎮(街道)提出召開首次業主大會會議的書面申請。

      符合首次業主大會會議召開條件,但建設單位、前期物業服務人未按規定報告,且業主未主動提出書面申請的,鄉鎮(街道)可以根據實際情況,組建業主大會籌備組。

      業主委員會一般由五至十一人的單數組成,每屆任期不超過五年,可以連選連任。具體人數、任期由業主大會議事規則約定。業主委員會委員在業主中選舉產生,業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

      建立項目經理責任制

      規范物業管理服務行為

      《辦法》規定,鼓勵物業服務人提供物業服務時建立項目經理責任制,并將濟寧市探索開展的“項目經理接待日”活動寫入《辦法》,鼓勵住宅物業項目經理開展“項目經理接待日”等活動,主動聽取業主意見建議,不斷提高物業服務水平和業主滿意度。

      物業服務人應當在物業服務區域內顯著位置公示企業名稱、服務內容、服務等級、收費項目、計費方式與起始時間、收費標準與依據、舉報投訴電話、合同終止情形等,接受業主、物業使用人的監督,并不得向業主、物業使用人收取任何未予標明的費用。

      物業服務人代為收取的物業共用部位、共用設施設備經營收入和車位場地使用費等收益資金,應當單獨列賬,獨立核算,按季度將收支明細在物業服務區域的顯著位置予以公示。公示時間不得少于一個月。

      業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的,可以解除物業服務合同。

      同時,《辦法》規定,物業服務人要根據當地人民政府在緊急狀態下或處置突發事件時作出的決定、命令,協助有關行政管理部門維護物業服務區域內社會秩序,落實各項應急處置措施。


      維修資金有專戶

      提倡舊住宅區實行物業管理

      《辦法》規定,業主應當按照國家和省市有關規定交存住宅專項維修資金。物業保修期滿后,因共用部位、共用設施設備維修、更新、改造產生的支出,沒有交存住宅專項維修資金或者住宅專項維修資金不足的,相關業主應當按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤有關費用。

      提倡舊住宅區實行物業管理。舊住宅區改造整治完成后,鄉鎮(街道)應當組織業主設立業主大會,由業主大會決定選聘物業服務人實施專業化、市場化的物業管理方式。業主大會成立前的物業管理,由社區居民委員會組織實施。

      未建立住宅專項維修資金制度的舊住宅區,業主應當按照國家和省市有關規定交納住宅專項維修資金。

      物業主管部門應當通過公開招標或按照財政部門有關規定選定商業銀行,開立維修資金管理專戶。


      明確部門職責??形成監管合力

      物業管理涉及方面多?!掇k法》要求,住建、發改、市場監管、城管執法、公安、消防等行政主管部門以及供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位,按照各自職責,做好與物業管理有關的工作。

      《辦法》規定,市、縣(市、區)住房城鄉建設或者房地產管理部門(物業主管部門)負責物業管理活動的監督管理工作,市物業主管部門建設市級物業服務人信用信息管理系統,物業服務行業自律組織應當建立完善行業自律管理制度,加強物業服務行業從業人員培訓和教育,配合物業主管部門開展物業服務人信用管理工作,協助調解處理物業管理糾紛,并明確了發展改革、市場監管、城市管理或者綜合執法、公安、消防等有關部門在物業管理工作中的具體職責。

      各部門應在物業服務區域內顯著位置公布投訴、舉報受理方式,按照職能分工履行職責,及時受理業主和相關單位的投訴、舉報,依法調查處理違法違規行為。

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